Cómo calcular la rentabilidad de una habitación en rent to rent

Casi todo el mundo hace la cuenta del rent to rent así: «cobro 400 € por cinco habitaciones, son 2.000 €; pago 1.200 € al propietario; me quedan 800 €». Es la cuenta más común y casi siempre es falsa, porque da por hecho que todas las habitaciones están alquiladas todo el año, que todos pagan y que no hay más gastos que el alquiler.

En este artículo verás cómo calcular la rentabilidad real de un piso rent to rent en cuatro pasos, con un ejemplo con números, y cuál es la cifra que de verdad decide si un piso es buen negocio o una trampa.

La fórmula en cuatro pasos

1. Ingresos potenciales = número de habitaciones × precio medio por habitación.
2. Ingresos esperados = ingresos potenciales × ocupación × (1 − porcentaje de impagos).
3. Gastos = alquiler al propietario + suministros e internet + otros gastos (limpieza, mantenimiento, seguro, gestión).
4. Beneficio = ingresos esperados − gastos. El margen es el beneficio dividido entre los ingresos esperados.

Un ejemplo con números

Imagina un piso de cinco habitaciones a 400 € cada una. Pagas 1.200 € al propietario, 180 € de suministros e internet y calculas 120 € al mes entre limpieza y pequeños arreglos. Supón una ocupación del 90 % y un 3 % de lo facturado que no llegas a cobrar.

Frente a los 800 € de la cuenta rápida, el beneficio real es de 246 € al mes, unos 2.952 € al año. Aun así es un piso rentable, pero con un margen mucho más estrecho de lo que parecía.

La cifra que más importa: la ocupación de equilibrio

La ocupación de equilibrio es el porcentaje mínimo de ocupación con el que no pierdes dinero. Se calcula dividiendo los gastos entre los ingresos potenciales descontados los impagos. En el ejemplo: 1.500 ÷ (2.000 × 0,97) = 77 %.

Eso significa que con una ocupación del 90 % tienes un colchón de unos 13 puntos. Si baja al 75 %, los ingresos serían 1.455 € y perderías 45 € al mes. Una sola habitación vacía en un piso de cinco ya te deja en números rojos. Cuanto más cerca esté tu ocupación habitual de la de equilibrio, más frágil es el negocio.

Cinco errores que falsean el cálculo

• Suponer una ocupación del 100 %. Entre inquilinos siempre hay días o semanas de hueco, y las habitaciones se quedan vacías en algún momento.
• Olvidar los impagos. Aunque sean pocos, un solo mes sin cobrar de una habitación se nota en el margen.
• Calcular los suministros con una factura «buena». Los consumos cambian por estaciones: usa una media de todo el año, no el mes más barato.
• No contar la rotación. Cada cambio de inquilino implica limpieza, fotos, anuncio y, a veces, pequeñas reparaciones.
• Ignorar los gastos pequeños. Reposición de menaje, bombillas, cerraduras o colchones: por separado parecen poco, pero se acumulan.

Cómo mejorar el margen de un piso

• Subir el precio medio, comprobando antes lo que se cobra por habitaciones comparables en tu zona.
• Reducir los huecos entre inquilinos: anunciar la habitación antes de que quede libre y tener fotos y descripción listas.
• Bajar los impagos: cobro online con tarjeta y recordatorios automáticos antes de que el retraso se acumule.
• Controlar los suministros con un reparto claro entre inquilinos y, si procede, un límite incluido en el precio.
• Renegociar el alquiler con el propietario si la ocupación es estable y el historial de pagos es bueno.

Qué no incluye este cálculo

Es un cálculo operativo mensual. No incluye impuestos, la amortización del mobiliario, la inversión inicial ni la fianza. Esos conceptos dependen de cada caso y conviene consultarlos con un asesor fiscal antes de decidir.

Llevar el control cada mes

Calcular la rentabilidad antes de alquilar el piso es el primer paso. El segundo es comprobar cada mes que los números reales se parecen a los previstos: quién ha pagado, cuántas habitaciones están ocupadas y cuánto estás gastando de verdad. Hacerlo en una hoja de cálculo funciona con un piso; con varios, se vuelve una tarea de horas.